相続手続きの第一歩。亡くなった親の不動産を正確に把握する「所有不動産記録証明」とは？

① 相続登記の義務化（2024年4月施行）

相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが法律上の義務となりました。正当な理由なく怠った場合には、10万円以下の過料（行政罰）が科されるリスクがあります。

② 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月施行）

さらに2026年4月からは、不動産登記名義人の住所や氏名が変わった場合、変更から2年以内に変更登記を申請することが義務化されました。もし怠れば5万円以下の過料の対象となります。

住所変更登記の義務化に伴い、2026年4月からは法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」という新しい仕組みも始まりました。これは国民の負担を軽減するための制度ですが、完全に自動化されるまでにはタイムラグが生じる場合もあります。「自動で完了しているはず」と過信せず、所有不動産記録証明書を取得するタイミングで、併せて登記情報の内容に間違いがないか、プロの視点も交えて精査しておくことをおすすめします。

つまり、親御様の代で「相続登記がなされていない」、あるいは「住所変更がなされていない」不動産があると、相続人である皆様が将来的に法務局から催告を受けたり、ペナルティの対象となったりする恐れがあるのです。このリスクを回避し、安全に遺産分割を進めるためには、全国にある不動産を正確にリストアップすることが不可欠です。

STEP 1：ご自宅にある資料の徹底的な探索

まずは、ご自宅に残された資料を精査します。

• 固定資産税の納税通知書： 毎年4月〜5月頃に市区町村から届きます。
• 権利証・登記識別情報： 不動産を所有している決定的な証拠です。
• 預貯金の通帳： 不動産会社の引き落としや、特定の賃料の入金履歴がないか確認します。
• メモ・手帳・エンディングノート： 意外な場所に土地を所有している記録が見つかることがあります。

ただし、これらの書類には「非課税の土地（私道や山林）」や「未登記の建物」が含まれていないケースが非常に多いため、これだけで安心は禁物です。

STEP 2：名寄帳（なよせちょう）の取得

亡くなった方が住民票を置いていた市区町村の資産税課で「名寄帳」を取得します。これは、その自治体内でその人が所有している不動産の一覧表です。

複数の自治体に住んでいた履歴がある場合は、それぞれの自治体で取得する必要があります。特に、転勤族だった方や、別荘・山林を所有していた可能性がある場合は注意が必要です。

STEP 3：所有不動産記録証明制度を活用する（全国単位）

2026年2月に開始されたこの制度は、全国の法務局に記録されている「亡くなった方名義の不動産」を一括でリスト化できる画期的な制度です。「親の不動産は小牧市だけだと思っていたら、実は遠方の県にも山林があった」といった見落としを防ぐための「最後の砦」となります。

請求できる方

• 登記名義人本人
• 相続人その他の一般承継人
• 上記の方から委任を受けた代理人（司法書士など）

請求先・方法

どの法務局の管轄地にある不動産であっても、どこの法務局（登記所）の窓口でも請求が可能です。

• 窓口・郵送： 直接管轄の法務局へ書類を提出します。
• オンライン請求： 「登記・供託オンライン申請システム」を利用して自宅から請求も可能です。2026年現在、オンライン活用は非常にスムーズで、窓口に行く時間が取れない方に最適です。

必須となる準備書類（相続人が請求する場合）

1. 請求者の本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証など）
2. 被相続人（親御様）の死亡を確認できる戸籍謄本
3. 相続人であることを証明する戸籍謄本（または法定相続情報一覧図の写し）

【極めて重要な注意点】

この制度は万能ではありません。以下の場合は一覧表に反映されない可能性があるため注意が必要です。

• 登記名義との不一致： 住民票上の住所や氏名と、登記上の住所・氏名が一致していない場合、システム上で検索がヒットしないことがあります。
• 未登記物件： 所有不動産記録証明書では確認できないため、過去の納税通知書や権利証の控え等の資料調査が引き続き重要です。
• 過去の相続登記の未了： 親御様が相続した不動産で、前の持ち主（祖父母など）から親への相続登記が終わっていない場合、親御様名義では記録されません。

そのため、「所有不動産記録証明書」を取得したからといって完全に安心するのではなく、「名寄帳」と「所有不動産記録証明書」の両方を活用し、相互に補完させることが、漏れを防ぐための鉄則です。